Спорове по Закона за етажната собственост


09 Юни 2016, Четвъртък


Член съм на Управителния съвет на жилищна строителна кооперация (ЖСК), в която живея. Сградата е на 4 етажа, има два входа,


Автор: Христиан Митев юрисконсулт

строена е през 1965 г. и непрекъснато се нуждае от ремонти. През 2012 г. свикахме общо събрание и взехме решение да се подмени целият канализационен вертикален клон, общ за всичките осем бани в цялата сграда. Това се наложи заради течовете, които бяха избили навсякъде.
Уж всички се подписахме под решението, намерихме и фирма, която предостави прилична цена, но точно в навечерието на самия ремонт собствениците на две от жилищата отказаха да допуснат майсторите да влязат вътре. Така че ремонтът бе извършен само там, където имаха достъп, за сумата от общо 1150 лв.

След три години скандали и спорове, сега общото събрание, под давлението на тези собственици, отказва да признае направените по ремонта разходи и излезе с ново решение да възстановя 1150 лв., тъй като аз преговарях с фирмата. Претекстът е, че не са извършени ремонти в цялата страда. Това, че течовете спряха, не се взима предвид.
Разполагам с документи за направените разходи, но общото събрание отказва официално да ги получи от мен. Освен финансовите претенции на съседите, промени се и отношението към мен, в кооперацията гледат на мен като на измамник, което не ми дава мира.
Как да постъпя, дава ли ми законът право да се защитя?
Румен Стоянов,
София

За да отговорим на вашия въпрос, на първо място следва да се запознаем с установените в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) правила. Съгласно чл. 24 от ЗУЕС контролен съвет (контрольор) може да бъде избран по решение на общото събрание  за срок от две години.
Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.
Контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.
Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея. Когато етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат проверката и да отчетат резултатите от нея.

Контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на контролния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.
Това е и първото обстоятелство, което следва да проверите - спазени ли са посочените изисквания при приемане на доклада на контролния съвет. По решение на общото събрание на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение.

Член на контролния съвет, контрольор или касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е съпруг, член на домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя.
Това също е важно обстоятелство, на което да обърнете внимание дали е спазено във вашия случай.

Мандатът на член на контролния съвет или контрольора може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.
Контролният съвет (контрольорът) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът се предоставя за запознаване на всеки собственик, ползвател или обитател при поискване.
За членове на контролния съвет (контрольор) или касиер могат да бъдат избирани и посочени от собственика лица, които живеят в сградата и са вписани в книгата на етажната собственост.

Съгласно чл. 48, ал. 5 от ЗУЕС за извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.
От посочената разпоредба следва, че утвърждаването на направените разходи или респективно неприемане на част от тях става не с доклад на контролния съвет, а с решение на общото събрание на етажната собственост. 

Този извод се потвърждава и от следващите норми от ЗУЕС - чл. 38 - чл. 43. Така съгласно чл. 38 решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им.
Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

Чл. 39 от същия закон разпорежда, че общото събрание може да поиска предварително изпълнение на решение, свързано с извършването на разходи за необходим ремонт.
От изложеното дотук следва, че може да оспорвате доклада на контролния съвет пред общото събрание, ако то го разглежда на свое заседание. Последната дума е именно на общото събрание, което се произнася с решение.
Съгласно чл. 40 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.

Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от същия закон, а именно - председателят на управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола.
За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.

Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверено с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите.
Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.
С решението си съдът оставя в сила или отменя решението на общото събрание.
Решението на съда подлежи на обжалване по реда на Гражданския процесуален кодекс.

Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.


В категории: Горещи новини , Кантора Десант

2
Коментара по темата

Добавете коментар

Моля, въведете Вашето име
Моля, въведете Вашият коментар
Моля, въведете защитния код
2
Мима Димова
04.06.2018 20:08:26
0
0
Здравейте !
Молим Ви за помощ !
Налага се да правим ремонт на комините на тристайните жилища , но вратата на тавана за излаз на покрива беше заключена от едно семейство във входа .
В Протокола от Общото събрание , изрично е записано , таванът , който е обща част , да не се заключва.
В случая към кого да се обърнем за помощ ?
1
наивник1
21.09.2016 08:20:50
0
0
Много полезен коментар, но за мен е безполезен защото:
никъде не намирам какви са възможностите на собственик да накара другите съсобственици да учредят етажна собственост, да изберат Управител, Контрольор итн органите по ЗУЕС, въобще да спазят закона, когато той няма съмишленици?!
В моя блок например собствениците се събират на събрание и вземат всякакви решения вкл и такива, които са необходими, но са в разрез с процедурите, не се правят протоколи итн. Разходите се разпределят на врата без значение на идеалните части, дори на квадратурата и въобще ако не ги спазваш рискуваш да бъдеш манипулиран и да те изгонят от кооперацията...
Когато отидох да подам жалба в полицията ми казаха да дам протокол от ОС или някакъв документ с който да докажа незаконосъобразност итн, но аз нямам такъв и всичко пропадна. Така единственият ми вариант е да си продам жилището и да търся друго в друго кооперация и да се надявам, че там законът се спазва.
Приятен ден!
Последно Публикувано
Горещи дискусии
Вестник Десант от 2009 Всички права запазени. Уеб дизайн, уеб програмиране, опитмизация за търсачки